2 долевая собственность

Содержание

Долевая собственность: особенности продажи

2 долевая собственность

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

2 долевая собственность

» Земельные споры » Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

10 606 просмотров

Объекты недвижимости могут быть разделены между субъектами правоотношений.

Получая в наследство часть дома, земли, производя раздел совместно нажитого имущества, владельцы теряются в догадках, можно ли реализовать свою долю недвижимости, усовершенствовать или сдать объект в аренду.

Второй вопрос — круг обязанностей, возлагаемых на владельца доли недвижимости по закону. Основные положения о том, как собственнику доли реализовать свои права, изложены в Гражданском кодексе РФ.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Если земля и дом являются общими для нескольких владельцев — это совместная собственность. Если же в этом имуществе выделены доли каждого из них — это долевая собственность.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

  • Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
  • Приватизация недвижимого имущества.
  • Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
  • Получение собственности в дар.
  • Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
  • Выделение бывшими супругами долей имущества, которое было совместно приобретено в браке.

Пример. Супруги приобрели земельный участок для строительства дома. Землю оформили на мужа, однако согласно ст. 256 ГК РФ имущество, приобретенное в браке, считается совместным. Каждому из них принадлежит половина недвижимости. Пара вправе определить долю каждого в совместной собственности, заключив договор или обратившись в суд (п. 2, 3 ст. 38 СК РФ).

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

  1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
  2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
  3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Для госрегистрации долей в недвижимости необходимо, чтобы соответствующие заявления были поданы всеми собственниками, чьи доли будут изменяться (распределяться) на основании документа. Если обращается один дольщик, он должен предоставить письменные согласия всех заинтересованных сторон (п. 2 закона №218-ФЗ от 13.07.

2015 г. «О государственной регистрации недвижимости»).

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Права и обязанности владельцев доли дома и земли

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

  • владения;
  • распоряжения;
  • эксплуатации.

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Продажа доли

Владелец долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему часть. Полноправный собственник не должен спрашивать чье-либо разрешение на сделку, с владельцами части дома и земли дела обстоят иначе.

Согласно п. 4 ст. 42 закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г., дольщик обязан известить остальных владельцев о намерении продать свою часть дома, земли. В документе должны быть указаны сведения о цене и прочих условиях продажи. В случае нежелания приобрести долю, остальным владельцам необходимо предоставить письменный документ — отказ от приобретения.

В противном случае сделка по продаже части недвижимости будет считаться незаконной.
Это правило соблюдать не обязательно, если помещение не является жилым и число дольщиков превышает 20 человек.

Поскольку получить письменные согласия всех затруднительно, разрешено извещать о намерении продажи путем размещения информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации. При этом указываются сведения:

  • какой объект подлежит реализации, его кадастровый номер, адрес или местоположение;
  • доля продаваемого имущества;
  • цена;
  • ФИО продавца, почтовый и электронный адрес.

Без соблюдения права преимущественной покупки другими собственниками (ст. 250 ГК РФ) сделка купли-продажи будет считаться недействительной. Предложение о продаже действует в течение 1 месяца, после чего доля может быть продана третьим лицам. Продажу можно произвести и ранее, если все дольщики оформят письменные отказы от права преимущественной покупки.

При несоблюдении закона другой дольщик может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы, не желая продавать имущество другому дольщику, указывают для них более высокую цену, а получив отказ — снижают цену. Такие действия незаконны. По закону дольщик может продать свою часть дома по цене не меньшей той, которую выставлял для другого владельца.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Пример. В долевой собственности граждан С., А. и П. находится земельный участок площадью 20 соток. Двое из владельцев решили сдать его в аренду, а П. не поддержал идею и решил самостоятельно заниматься садоводством. Несмотря на то, что С. и А.

составляют большинство, обязать П. к каким-либо действиям они не могут. Даже в судебном порядке нельзя заставить дольщика распорядиться своей частью против воли. П. может обратиться в суд с просьбой выделить его долю в натуре для последующей эксплуатации или попросить С. и А.

выплатить компенсацию.

Дольщик вправе сдать в аренду свою часть дома, участка, однако при этом необходимо участие остальных владельцев при подписании договора аренды. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Дарение доли дома, земли

Собственник вправе подарить свою часть имущества другому лицу. Для оформления дарственной согласие остальных владельцев не требуется.

Известны случаи оформления дарственной вместо договора купли-продажи по причине несогласия других владельцев продавать имущество. Такую сделку можно признать ничтожной в судебном порядке, доказав истинные намерения владельца долевой собственности.

Оформление завещания — единственный способ при жизни определить, кому достанется имущество после смерти владельца. Зарегистрировав право собственности на свою часть недвижимости, владелец имеет право составить завещание на долю дома и земли.

Получать согласие прочих собственников не нужно. Принцип свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ) гласит о том, что составитель не обязан кому-либо докладывать о составлении документа, его изменении или отмене.

В завещании может быть конкретно указано, какая часть имущества достается наследнику. Если наследники перечислены без указания долей каждого, считается, что они унаследуют равные части имущества, но в пределах его собственности.

Например, если гражданин владеет ¼ дома, и завещает по ½ своего имущества 2 детям, каждому из них достанется по 1/8 части имущества.

Теоретически у владельца имеется право на использование долевой собственности в качестве залогового имущества.

На практике банковские учреждения не рискуют брать такой залог, поскольку в случае неуплаты затруднительно компенсировать невыплаченный кредит таким имуществом.

Однако есть ряд частных фирм-заемщиков, которые выдают кредит под большие проценты, надеясь в скором времени завладеть недвижимостью. Если у дома несколько владельцев, их разрешение на оформление займа не требуется.

Руководствуясь ст. 255 ГК РФ, кредитор может обратить взыскания на долю должника в доме, если иных средств будет недостаточно для покрытия суммы долга. Другие собственники имеют право возразить.

Тогда кредитор потребует продать долю должника по рыночной стоимости. Вырученные средства пойдут на покрытие долга.

Если дольщики не приобретут долю заемщика, кредитор вправе обратиться в суд и потребовать продажу доли на публичных торгах.

Мероприятия по улучшению

Дольщик имеет право на улучшение своей части имущества. Произведя неотделимые улучшения, владелец имущества имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе (ст. 245 ГК РФ).

Уплата налогов, коммунальных платежей

Владельцы долевой собственности обязаны оплачивать ее эксплуатацию в пределах своих долей.

Сумма слагается из величины налогов и сборов, коммунальных платежей, издержек, связанных с содержанием дома, земли (ст. 249 ГК РФ). Согласно ст.

210 ГК РФ, такие расходы называются «бремя содержания», однако возможно освобождение от уплаты, если это предусмотрено законодательством или договором.

Нередко даже у родственников возникают споры по поводу оплаты коммунальных платежей, если один из них проживает в доме постоянно, а другой зарегистрирован в другом месте, где и живет фактически.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском о взыскании долга по коммунальным платежам за 2021 год со второго собственника дома, которому по завещанию принадлежит 1/6 часть имущества.

В результате судья разъяснил, что собственник, незарегистрированный в доме, должен оплатить стоимость отопления, содержания и ремонта дома согласно размеру своей доли в имуществе (в данном случае — 1/6 часть).

Услуги подачи горячей и холодной воды, газа, электроэнергии, вывоза мусора возмещают только зарегистрированные в доме лица.

Мирное соседство владельцев частей недвижимости возможно при условии соблюдения ими всех обязанностей, возложенных в связи с обладанием имущества. При реализации своих прав придется считаться с интересами других дольщиков. Лучше мирно договориться о поддержании имущества в надлежащем состоянии, о своевременной оплате расходов по эксплуатации, чем потом выяснять отношения в суде.

Распределение дохода от эксплуатации

Эксплуатация объектов недвижимости может приносить доход. Земля, например, дает владельцу денежные поступления от реализации сельхозпродукции. Если владельцев несколько, и все они принимают участие в эксплуатации имущества, доход между ними распределяется пропорционально части их собственности.

Регистрация дольщика, третьих лиц

Владелец долевой собственности имеет право зарегистрироваться в объекте недвижимости. Для этого достаточно предоставить в МФЦ паспорт, заявление (выдается работником госучреждения), документ о праве собственности на часть дома.

Собственник доли может способствовать регистрации в жилом доме третьих лиц, например — супруги при вступлении в брак. При этом необходимо получить согласие на регистрацию у всех собственников.

Право на регистрацию в помещении без согласия остальных владельцев имеют лица, владеющие частью дома, а также их дети, не достигшие совершеннолетия.

Собственники долей, оформив документы на часть дома, земли, вправе распоряжаться своим имуществом, заниматься его облагораживанием, усовершенствованием, реализовывать его, сдавать в аренду. Единственное ограничение — необходимость согласовывать некоторые действия с остальными дольщиками.

Несоблюдение законодательства при распоряжении долевой собственностью чревато тем, что сделки будут признаны недействительными. Нередко доходит до обвинений в мошенничестве, и доказать обратное без помощи специалиста будет трудно. Если возникли вопросы при распоряжении долей дома или земли, обращайтесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/dolevaya-sobstvennost-na-dom-i-zemlyu-prava-i-obyazannosti-sobstvennikov/

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

2 долевая собственность

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности  распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

  1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.

  2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.

  3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.

  4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

  1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
  2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

  3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа,  дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.

К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
  • выписка из ЕГРН;
  • паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  • документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
  • брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • она появилась до брака;
  • ее подарили по договору дарения;
  • она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

  1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
  2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
  3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
  4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.

  5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
  6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
  7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру  совместной собственности не получится. postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. 

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

  1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.

  2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.
  3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его.

    Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.

  4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
  5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

  6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?

«Думали, сойдем с ума всем подъездом». Как удалось за шум посадить «замечательного соседа»

Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2021/02/19/sovmestnaya-i/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.