Оплата недвижимости материнским капиталом

Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция 2021

Оплата недвижимости материнским капиталом

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Улучшение условий проживания семьи – это один из возможных законных способов использования материнского капитала. Но процедура покупки недвижимости с использованием сертификата имеет ряд требований и нюансов, которые необходимо выполнять.

Как распорядиться материнским капиталом?

Размер материнского капитала в 2018 году составляет 453 026 рублей. Купить отдельное жилье за эту сумму практически невозможно. Но деньги могут существенно помочь при решении жилищного вопроса.

Улучшение условий проживания с привлечением материнского капитала подразумевает:

  • приобретение квартиры как за наличные средства, так и с ипотечным кредитом;
  • участие в кооперативном строительстве;
  • капитальный ремонт жилья;
  • постройка частного дома, в том числе с привлечением строительных организаций;
  • погашение ранее взятого ипотечного кредита.

Покупка квартиры

Чтобы приобрести жилую недвижимость с использованием материнского капитала для расчета с продавцом необходимо соблюсти ряд требований:

  • На момент сделки второму в семье ребенку должно исполниться 3 года (это требование не относиться к сделкам, где используется ипотечный кредит).
  • Многоквартирный дом не должен быть в аварийном состоянии.
  • Жилье должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
  • Недвижимость должна быть на территории Российской Федерации.
  • В собственность должна приобретаться вся недвижимость, а не доля.
  • Выделение в собственность долей недвижимости всем членам семьи. Размер и соотношение долей не регулируется и определяется членами семьи самостоятельно.

После того как квартира, соответствующая личным требованиям семьи, была выбрана, необходимо урегулировать вопрос с продавцом о возможности использования сертификата на получение материнского капитала при расчетах.

Проблема в том, что денежные средства по сертификату будут зачислены на расчетный счет продавца примерно через 2 месяца после фактического перехода прав собственности на недвижимость. Как показывает практика, при таких условиях квартиру проще купить у застройщика или у собственника юридического лица.

Физические лица неохотно идут на сделку купли-продажи, понимая, что полный расчет они получат только через несколько месяцев.

Без ипотеки

Если сделка оформляется без ипотечного кредита, то порядок действий будет следующим:

  1. Подписание договора купли-продажи.
  2. Проведение регистрации перехода права собственности.
  3. Оформление банковского кредита в размере, не превышающего сумму по сертификату, или заключение договора между продавцом и покупателем с указанием неоплаченной суммы, которая равняется размеру материнского капитала.
  4. Подача заявление в Пенсионный фонд о желании направить материнский капитал для произведения оплаты по квартире.
  5. После принятия решения о возможности использования сертификата деньги будут зачислены продавцу.

В ипотеку

При покупке жилья через ипотеку, материнский капитал может быть предназначен для:

  • Первоначального взноса. Не каждый банк готов принимать материнский капитал как 100% первоначального взноса. Обычно заемщику приходится платить не менее 10% его размера за счет собственных накоплений;
  • Увеличения максимально возможной суммы кредита. После одобрения заявки ПФ денежные средства будут направлены на его погашение.

Пошаговая инструкция

Порядок действий при покупке квартиры, в том числе за счет ипотеки, выглядит так:

  1. Выбор банка, который работает с материнским капиталом.
  2. Сбор и передача в банк документов, необходимых для принятия решения.
  3. Получение положительного решения о выдаче ипотечного кредита.
  4. Поиск жилья.
  5. Покупка его с помощью заемных денег.

В пенсионный фонд для выплаты денежных средств нужно подать такие документы:

  • Сертификат на получение материнского капитала.
  • Свидетельство о регистрации или расторжения брака.
  • Свидетельство о рождении или усыновлении детей.
  • Договор купли-продажи недвижимости.
  • Договор ипотеки (если привлекался банковский кредит).
  • Справка из банка о размере задолженности.
  • Документальное подтверждение выделения доли ребенка в приобретенной недвижимости или обязательство это осуществить. Документ нужно заверить нотариально.

Участие в долевом строительстве

Поучаствовать в долевом строительстве, используя при этом материнский капитал, можно, если выполняются следующие требования:

  • Дом готов больше чем на 70%.
  • В уставе застройщика прописана возможность использования материнского капитала.

На момент заключения договора о долевом строительстве потенциальному владельцу необходимо иметь деньги за вычетом размера сертификата. Сделка при этом будет иметь следующие этапы:

  1. Бронирование квартиры. Необходимо сразу уведомить компанию, что при расчетах будет использоваться материнский капитал.
  2. В тексте договора долевого участия необходимо прописать, что оплата будет осуществляться с отсрочкой платежа.

  3. Подписание и регистрация договора.
  4. Оплата части суммы договора собственными средствами.
  5. Подача заявления и прочих документов в ПФ.
  6. После принятия положительного решения ПФ зачисляет денежные средства на счет застройщика.

Пенсионный фонд может одобрить покупку комнаты в следующих случаях:

  • Стоимость комнаты ориентировочно равна размеру материнского капитала.
  • Если после покупки комнаты семья станет полноправным владельцем всей квартиры.

А вот приобрести комнату в общежитии, используя сертификат, не получится. Исключение делается только для общежитий, которые частично переданы в частный жилой фонд. К таким сделкам ПФ относится положительно в связи с тем, что размер материнского капитала может полностью или в большей части покрыть стоимость такого жилья.

Приобретение доли недвижимости одобряется ПФ в редких случаях. Им, в частности, приветствуются сделки, после которых семья становится единоличным собственником недвижимости.

Особенности покупки дома

ПФ не разрешает приобретение за счет материнского капитала очень старых домов. Также проверяется умышленное завышение стоимости жилья. Сделка не должна нарушать следующие требования:

  • Купить можно только жилой дом. Покупка садового домика невозможна.
  • Использовать сертификат можно исключительно на приобретение жилого дома и нельзя на покупку хозяйственных построек и земельного участка. Вследствие этого заключаются 2 отдельных договора купли-продажи.

Сделки с родственниками

Для того чтобы обезопасить права ребенка и уменьшить мошенничество с материнским капиталом, сделки купли-продажи недвижимости между близкими членами семьи запрещены.

Такие операции могут иметь цель обналичить материнский капитал, а не улучшить условия проживания. Сделка с близкими родственниками будет признана незаконной и ПФ не выплатит средства по сертификату.

К близким родственникам относятся родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.

Допускается приобретение недвижимости у родственников второй и последующих линий родства.

ПФ скрупулезно проверяет все сделки по покупке недвижимости, которые были оформлены между родственниками. В отдельных случаях даже возможна передача информации в МВД.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-s-materinskim-kapitalom

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Оплата недвижимости материнским капиталом

Право получить материнский капитал имеют женщины, родившие или усыновившие второго ребенка, а также третьего и последующих детей начиная с 1 января 2007 года. Маткапитал выдается и мужчине, если он единственный усыновитель второго ребенка. При этом и женщина, и мужчина должны подтвердить, что ранее не пользовались дополнительной господдержкой.

Размер маткапитала в 2017 году составляет 453 026 рублей.

Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Как использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий?

Материнский капитал не выдается наличными. Эти средства Пенсионный фонд перечисляет на основании договора купли-продажи квартиры продавцу недвижимости либо банку, который выдает кредит на покупку недвижимости.

Существует несколько вариантов, как использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий.

1. С помощью маткапитала можно купить или построить жилье, в том числе с участием в жилищном кооперативе.

2. Маткапитал можно потратить на возведение или реконструкцию дома ― правда, при этом вы должны обойтись без подрядной организации.

Если семья строит дом самостоятельно, то средства государственной поддержки в виде материнского капитала перечисляются в следующем порядке:

  • на начальном этапе строительства — 50% суммы;
  • не ранее чем через полгода после первого перечисления средств — оставшиеся 50%.

3. Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки или погасить часть долга за жилье перед банком. Есть одно но: банк может не принять средства материнского капитала, если заемщик просрочил платеж и хочет таким образом погасить пени и штрафы.

Использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса или процентов по ипотеке можно сразу после получения сертификата, в остальных случаях родители должны дождаться, когда ребенку исполнится три года.

Можно ли купить квартиру за маткапитал, если ребенку нет 3 лет?

Можно ли купить квартиру у родственников за маткапитал?

Какие документы нужно собрать?

Заявление о выдаче сертификата на материнский капитал подают в отделение Пенсионного фонда по месту жительства. Необходимые документы: паспорт и свидетельство о рождении заявителя, свидетельство о рождении детей, свидетельство о заключении брака, СНИЛС заявителя и детей.

Базовый список документов для получения сертификата следующий:

  • заявление;
  • паспорт гражданина РФ;
  • свидетельства о рождении всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении);
  • документы, подтверждающие российское гражданство ребенка (детей), рожденного или усыновленного после 1 января 2007 года: свидетельство о рождении, в котором указано гражданство его родителей либо стоит штамп паспортно-визовой службы о гражданстве ребенка, вкладыш в свидетельство о рождении ребенка, если его получили до 7 февраля 2007 года;
  • документы, удостоверяющие личность, место жительства и полномочия законного представителя или доверенного лица.

Сроки для обращения в ПРФ не ограничены. Решение о выдаче сертификата принимается в течение месяца.

Материнский капитал не облагается НДФЛ.

Для того чтобы использовать материанский капитал, в Пенсионный фонд нужно подать заявление о распоряжении материнским капиталом вместе с другими документами (сертификатом, СНИЛС, паспортом и т. д.).

Общий пакет документов такой:

  • письменное заявление гражданина, получившего сертификат, о распоряжении средствами (частью средств) МСК. Бланк заявления можно получить в территориальном органе Пенсионного фонда России или скачать на сайте ПФР;
  • сертификат на материнский (семейный) капитал или его дубликат;
  • документы, удостоверяющие личность, место жительства (пребывания) лица, получившего сертификат;
  • страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования лица, получившего сертификат;
  • свидетельство о браке.

Также нужно подготовить обязательство по оформлению квартиры или дома в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей.

Набор остальных документов зависит от того, на что вы планируете направить средства маткапитала. Например, если вы собираетесь купить квартиру в новостройке по ДДУ, понадобятся

  • копия договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
  • документ, содержащий сведения о сумме, внесенной в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, и об оставшейся неуплаченной сумме по договору.

Полные перечни документов можно найти на сайте Пенсионного фонда. Перечисление средств на счет получателя происходит в течение 40 дней с момента подачи документов.

Материнский капитал и право собственности

Если материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий, то есть покупку или строительство жилья с привлечением ипотеки или без нее, то это жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и ребенка с определением размера долей по соглашению. Закон не прописывает, какой именно долей должен обладать ребенок.

Однако, если вы захотите продать эту квартиру или дом, вы будете обязаны получить разрешение от органов опеки и попечительства. Для того нужно соблюсти одно из трех условий.

Первое: при продаже квартиры одновременно оформить на ребенка долю в новой квартире. Второе: выделить долю ребенку в другой квартире (например, у родственников).

Третий, очень редкий вариант: положить на счет в банке сумму, покрывающую долю ребенка в квартире, которую вы продаете.

Не пропустите:

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/glavnoe_o_materinskom_kapitale_dlya_pokupki_zhilya/3255

Покупаем квартиру, приобретённую на материнский капитал. Риски и подводные камни – Новостройки – Журнал Недвижимости

Оплата недвижимости материнским капиталом

Что такое материнский капитал и как его можно использовать для покупки недвижимости

Материнский (семейный) капитал — это государственная субсидия, на которую с 1 января 2007 года могли претендовать семьи с двумя и более детьми.

В начале 2020 года Владимир Путин заявил о расширении программы: маткапитал смогут получить семьи уже при рождении первенца.

Размер выплаты был проиндексирован: в 2020 году он составит 466 617 рублей в случае рождения первого ребёнка и 616 617 рублей — второго. Если семья уже получала сертификат за первого ребёнка, то может претендовать на выплату в 150 000 рублей.

Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий.

Этот вариант и выбирают большинство родителей. Вариантов «улучшить условия» несколько: это может быть покупка квартиры или дома, выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита, а также строительство дома.

При этом должен соблюдаться ряд условий:

  • Жильё должно быть в России и в жилом состоянии. На аварийную квартиру, даже при условии, что она большая по площади, маткапитал государство не даст.
  • Если для покупки квартиры берут ипотеку, то сертификат с материнским капиталом можно использовать сразу же. Если квартира покупается на свои деньги, то для использования маткапитала нужно подождать 3-летия ребёнка.
  • Сертификат именной и, как правило, оформляется на маму, но средства принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала, по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети.

Что может пойти не так с продажей, если квартира куплена на материнский капитал

Бывает, что квартира была куплена с использованием средств материнского капитала, но родители по какой-то причине не наделили детей долями в квартире. Это нарушение закона.

Пример: если квартира приобретается в ипотеку, банки не хотят брать в залог имущество, доли в котором есть у детей: если родители не смогут выплачивать кредит, забрать такую недвижимость не получится.

Поэтому, если было решено использовать материнский капитал и ипотеку одновременно, родители пишут нотариально заверенное заявление, что выделят доли детям после погашения кредита и снятия обременения с квартиры.

Но делают это не всегда.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала, — процесс, который требует продуманного поведения как продавца, так и покупателя.

Покупателю нужно убедиться, что маткапитал был потрачен именно на эту квартиру, а детям выделили в ней доли.

Как узнать, что при покупке квартиры использовали материнский капитал

Разъясняет риелтор Анна Крылова: «Зачастую продавцы недвижимости не говорят о том, что квартира куплена на материнский капитал, не потому, что хотят скрыть факт использования сертификата, а просто потому, что не понимают важность вопроса. Поэтому первое, что нужно сделать покупателю, если в паспорте продавца недвижимости есть отметка о наличии детей, — уточнить, был ли задействован материнский капитал при покупке.

Нужно запросить у продавца справку (выписку) из Пенсионного фонда РФ о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет вас, что маткапитал не привлекался».

Если в выписке из Пенсионного фонда указано, что средства маткапитала на счёте, значит, он действительно не был использован, если нет — нужно выяснить, на что они были потрачены.

Внимательно изучите договор купли-продажи между продавцом и предыдущим владельцем недвижимости: если материнский капитал пошёл на оплату первоначального взноса, это должно обозначаться в договоре«.

Если в процессе выясняется, что материнский капитал всё-таки был использован при покупке квартиры, дальнейшие действия продавца и покупателя зависят от того, были ли выделены доли детям в этой квартире. Ниже рассмотрим, что нужно делать продавцу и покупателю в конкретных случаях при оформлении сделки по продаже квартиры, купленной на маткапитал.

Маткапитал использовали, доли детям выделили

Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы её продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре.

Если родители всё сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что интересы детей соблюдаются.

Комментирует старший юрист Елена Маркова: «Если у ребёнка в собственности есть часть недвижимого имущества (не путать с ‚пропиской‘), действительно, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Об этом сказано в п. 2 ст. 37 ГК РФ.

При этом важно понимать, что продажа старой и покупка новой квартиры не должна приводить к ухудшению жилищных условий несовершеннолетних детей.

Поэтому опека будет расценивать совершаемую вами сделку с точки зрения ‚не нарушает ли она права ребёнка и не ухудшаются ли жилищные условия‘.  Т.е.

какую бы вы схему ни придумали, её могут одобрить или не одобрить органы опеки — каждый случай оценивается в индивидуальном порядке».

Лучше всего, если взамен продаваемой приобретается другая квартира, в которой детям тоже выделят доли. В этом случае для органов опеки родители подписывают нотариальное обязательство наделить детей долями в приобретаемой недвижимости и прикладывают предварительный договор купли-продажи.

Другой вариант: если родители параллельно не покупают новое жильё —  предоставить органам опеки доказательства, что ребенок наделяется долями в другой квартире.

Разъясняет юрист по вопросам недвижимости Эльвира Шулемина: «Например, можно совершить обмен долями недвижимости с родственниками.

Таким образом в квартире, которую хотят продать, собственниками становятся только взрослые, и продавать такую недвижимость можно без проблем.

Для этого нужно получить постановление в органах опеки и попечительства на договор мены долей в недвижимости родственника, провести сделку мены, оформить документы на доли детей в другой недвижимости и потом продавать квартиру.

Совершая такой обмен долями, важно учесть налоговый вопрос: если детям изначально были выделены в квартире большие доли, новый собственник жилья будет обязан заплатить при продаже налог 13% от стоимости своей доли в квартире. Поэтому выгоднее производить обмен, если доли детей небольшие.

Сложности во взаимодействии с органами опеки могут возникнуть, если родителями было некорректно написано заявление — неверно изложено, что планируется сделать — или предоставлен неполный пакет документов».

«Если же всё собрано  и указано верно, но по каким-то причинам вам отказали в выдаче распоряжения, нужно запросить документ с указанием причины отказа в выдаче распоряжения — его можно будет обжаловать в суде», — добавляет Эльвира Шулемина.

Маткапитал использовали, доли не выделили

Есть ситуации, когда сразу выделить детям доли в собственность невозможно. К примеру, если родители покупают жильё в строящемся доме и нужно дождаться, когда объект будет сдан, прежде чем становиться собственниками. Однако родитель обязан это сделать не позднее чем через 6 месяцев после введения объекта в эксплуатацию.

Какого-либо отлаженного механизма контроля за выделением долей детям после покупки квартиры у нас в стране нет, поэтому некоторые родители — умышленно или по незнанию — не делают ничего.

Поясняет агент по недвижимости Александра Внучкова: «Если родители не выполняют обязательство о выделении долей, они нарушают правило распоряжения государственной субсидией, а потому рискуют: сделка может быть оспорена, на практике это случается часто. Для того чтобы продать квартиру, собственник жилья обязан сначала выделить детям доли, а уже затем распоряжаться имуществом».   

Порядок действий выглядит таким образом:

1.     Собственник оформляет выделение ребёнку долей собственности — пишет заявление в простой письменной форме и отдаёт с остальными документами на регистрацию;

Нюанс: простая письменная форма работает в случае, если жильё оформлено в совместную собственность супругов.

Если же мы имеем дело с долевой собственностью, то есть в договоре купли-продажи отмечена доля каждого из супругов, необходимо заверить сделку у нотариуса.

Если доля жене/мужу не выделена, собственник может указать в заявлении, что выделяет доли детям, а остальная часть имущества переходит в совместное имущество супругов. В этом случае нотариат не требуется.

2.     Выделение долей регистрируется через МФЦ в Росреестре.

3.     Получение разрешения на продажу имущества в органах опеки (см. предыдущую схему).

Отметим, что законом не установлено, какая именно доля должна быть выделена ребёнку — три квадратных метра или двадцать три. Однако при расчёте размера доли эксперты рекомендуют учитывать величину вложенного в недвижимость материнского капитала, метраж квартиры или дома и количество членов семьи.

Например, вы купили квартиру 45 кв. м за 3 млн. руб. и использовали маткапитал частично — вложив 300 тыс. руб. Т.е. маткапитал составил 10% от общей суммы.  Если в квартире проживают трое, каждому нужно выделить, как минимум, 3,33%  от  стоимости и метража. Таким образом, доля ребёнка должна быть не меньше 1,5 кв. м.

Маткапитал использовали, доли выделили в другой квартире — так можно?

Если продавец убеждает вас, что проблем со сделкой не будет, потому что дети являются собственниками другого объекта недвижимости, оптимальное для вас решение — отказаться от покупки такой квартиры.  

Дело в том, что в законе чётко прописано: ‚Жилое помещение, приобретённое (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению‘ — а это значит, что доля ребёнку должна быть выделена именно в той квартире, которая покупалась с использованием средств маткапитала, а не любой другой.

Если же хозяин считает, что, покупая квартиру Х с использованием маткапитала и параллельно квартиру Y без маткапитала, он может выделить ребёнку квадратные метры в квартире Y и тем самым соблюдает законодательство — он ошибается.

Для государства важно, чтобы ребёнок имел в собственности жилплощадь в квартире Х — купленной с помощью государства — а уже в процессе её продажи может быть открыт диалог для обсуждения альтернативных, не нарушающих права ребёнка вариантов.

Тот факт, что на имя ребёнка когда-либо было приобретено какое-то иное имущество, по факту не означает соблюдения закона.

Что будет, если купить квартиру, которая была приобретена с использованием маткапитала без выделения долей

Если продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала, при этом доли в квартире детям не были выделены, такая сделка может быть признана недействительной. Расторжение сделки способны инициировать:

  • сами дети, которые по достижении совершеннолетнего возраста понимают, что их права собственности были ущемлены;
  • пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки, если будет проведена проверка; в случае, если дело дойдёт до суда, продавца могут привлечь к ответственности по ст. 159 УК РФ о мошенничестве.  

Как показывает практика, суд, как правило, действует в интересах детей, которые в своё время не получили положенные им по закону квадратные метры. Поэтому есть риск, что нового владельца лишат права собственности на доли, принадлежащие детям.

При этом, однако, действует правило о сроке исковой давности: с момента, когда лица узнали или должны были узнать о нарушении, должно пройти не более трёх лет. В случае с детьми — это 3 года с момента достижения ими совершеннолетия.

Добавляет риелтор Анна Крылова: «Ожидается, что в скором времени будет пересмотрен закон об использовании маткапитала при покупке недвижимости.

И, скорее всего, внесут поправки, по которым использование материнского капитала будет отмечено в едином государственном реестре.

При таких условиях сделка не может быть совершена, если не были исполнены обязательства по наделению долей».

Мария Виноградова. Иллюстратор: Шаролта Каталин Санто.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/pokupaem-kvartiru-priobretennuyu-na-materinskiy-kapital-riski-i-podvodnye-kamni/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.